Изменение статуса земли

Осенью 2001 года Совет Федерации утвердил новый Земельный Кодекс, несколько глав которого были всецело посвящены классификации земель и, связанным с ней особенностям землепользования. В числе других, выделяются земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли лесного и водного фонда. Существенным недостатком нового Кодекса стало отсутствие механизма изменения категории земель, который появился лишь в начале 2005 года, со вступлением в силу Федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”. Для чего может быть необходимо изменение назначения того или иного земельного участка?

В последнее время активно развивается сфера загородной недвижимости, в частности это характерно для Москвы и Санкт-Петербурга. Например, бум переживает строительство коттеджных посёлков под Петербургом. Трудность состоит в том, что подходящие земельные участки в Ленобласти довольно часто являются сельхозугодиями. Согласно же действующему законодательству, строительство без перевода сельхоз земель в категорию земель поселений невозможно. Другой причиной является то, что продажа земельного участка за чертой города может принести владельцу большую прибыль в случае, если он заблаговременно позаботится о его переводе из категории сельхоз земель. Это связано сразу с двумя обстоятельствами. Во-первых, автоматически повысится стоимость земли, а, во-вторых, найдётся гораздо больше лиц, которые захотят купить земельный участок. Однако, процесс изменения статуса является достаточно трудоёмким.

Согласно закону, изменение категории земель осуществляется на основании ходатайства, поданного заинтересованным лицом в соответствующий государственный или муниципальном орган. Ходатайство должно содержать описание земельного участка, включая его кадастровый номер, причины необходимости изменения его статуса, а также характер прав заинтересованного лица на данный участок. Помимо этого, к ходатайству прилагается целый ряд документов, состав которых зависит от категории земли, а также от требований уполномоченного на рассмотрение ходатайства органа исполнительной власти. Ходатайство рассматривается на протяжении трёх месяцев, на федеральном уровне и не более двух на региональном и муниципальном уровне. По результатам рассмотрения в обязательном порядке должно быть принято решение о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе в изменении его категории. Стоит отметить, что основанием для отказа может послужить ограничение, либо полный запрет на изменение статуса земель данной категории. Помимо этого, “вето” может быть наложено на основании заключения государственной экологической экспертизы, в случае, если её проведение необходимо, а также, если использование земельного участка в соответствии с заявленной в ходатайстве категорией противоречит существующим документам территориального планирования.

Возвращаясь к вопросу об изменение категории сельскохозяйственных земель, необходимо отметить, что причинами для перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории, в частности, может служить создание особо охраняемых природных территорий, их включение в лесной или водный фонд, изменение границ населённых пунктов, а также строительство объектов инфраструктуры, например, строительством дорог или прокладкой трубопроводов.